Een woning kopen, verkopen of verhuren brengt verschillende aandachtspunten met zich mee, afhankelijk van het type transactie. Leencapaciteit, het energielabel van de woning en de verhouding tussen vraag en aanbod op de lokale markt: elk project is gebaseerd op meetbare gegevens waarvan afwijkingen de haalbaarheid van een transactie drastisch kunnen veranderen. Door deze variabelen te vergelijken voordat u zich vastlegt, voorkomt u dat u later moet bijsturen.
Kopen, verkopen en verhuren: de belangrijkste variabelen vergeleken
De drie belangrijkste soorten vastgoedprojecten vragen om verschillende financiële middelen en brengen verschillende wettelijke verplichtingen met zich mee. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de aandachtspunten per situatie.
| Criterium | Kopen | Verkopen | Verhuren |
|---|---|---|---|
| Belangrijkste financiële gegeven | Leencapaciteit en schuldquote | Prijsinschatting in verhouding tot de lokale markt | Huurprijs die binnen de plafonds in een krappe woningmarkt blijft |
| Energieprestatiecertificaat | Controleer het DPE-label om renovatiewerkzaamheden in te schatten | Werk het DPE bij voordat de woning te koop wordt aangeboden | Geleidelijk verbod op verhuur van energieverslindende woningen (labels F en G) |
| Gemiddelde termijn om rekening mee te houden | Enkele maanden tussen de zoektocht en de ondertekening bij de notaris | Afhankelijk van de prijs en de locatie | Korter, maar afhankelijk van de lokale krapte op de huurmarkt |
| Belangrijkste contactpersoon | Bank of hypotheekadviseur, daarna notaris | Makelaar of notaris voor de waardebepaling | Verhuurbeheerder of particuliere verhuurder |
Het grootste verschil zit op het gebied van energieprestaties. Een koper kan een woning met label F of G kopen en de renovatiewerkzaamheden op eigen tempo plannen. Een verhuurder krijgt daarentegen te maken met het geleidelijke verbod op verhuur van energieverslindende woningen, waardoor de speelruimte kleiner wordt.
De informatie op de website iDéco Maison over vastgoed licht deze verschillen toe voor uiteenlopende projectprofielen, van een eerste woningaankoop tot een investering voor de verhuur.
DPE en energielabel: een criterium dat invloed heeft op de prijs en de huur
Het energieprestatiecertificaat is niet langer slechts een bijlage bij het verkoopdossier. Bij een woning die met elektriciteit wordt verwarmd, kan het DPE zijn veranderd zonder dat er werkzaamheden zijn uitgevoerd, simpelweg door een update van de berekeningsmethode. Controleer voordat u een verkoopprijs of huurprijs vaststelt of het certificaat actueel is, om onaangename verrassingen tijdens de transactie te voorkomen.
Invloed op een verkoop
De energieprestaties kunnen van invloed zijn op de verkoop, ook als ze de verkoop van de woning niet verhinderen. Kopers stellen steevast vragen over de renovatiekosten van een woning met label F of G. Door vóór de bezichtigingen een kostenraming of op zijn minst een indicatieve offerte op te stellen, verloopt de onderhandeling sneller.
Invloed op een verhuurproject
In de gevallen die bij wet zijn vastgelegd, geldt voor woningen met label F en G al een bevriezing van huurverhogingen. Bij een verhuurproject moet u dus rekening houden met het energielabel en de wettelijke planning, naast het verwachte rendement. Wie deze factor negeert, berekent het rendement op basis van een huurprijs die door de regelgeving mogelijk wordt geblokkeerd.
Leencapaciteit in 2025-2026: herbereken uw budget op het moment van het bod
De hypotheekmarkt is hersteld ten opzichte van de voorgaande jaren, met een toename van het aantal verstrekte leningen. Dat betekent niet dat lenen voor iedereen weer eenvoudig is. De voorwaarden voor kredietverlening blijven aan regels gebonden, met name aan de maximale schuldquote.
Laat uw leencapaciteit bevestigen op het moment van het bod, niet enkele maanden eerder: dat is de beste manier om uzelf te beschermen. De rente kan veranderen tussen de eerste simulatie en de ondertekening van het voorlopig koopcontract, waardoor het maximale leenbedrag wijzigt.
Herbereken vóór ondertekening altijd deze drie elementen:
- De rente die de kredietverstrekker op de datum van het bod daadwerkelijk aanbiedt; deze kan afwijken van de eerder berekende rente.
- De kosten van de kredietverzekering, die in de eerste budgetramingen vaak worden onderschat.
- De notariskosten en eventuele geplande werkzaamheden, die het beschikbare budget voor de woning zelf verlagen.
Een renteverschil van enkele tienden van een procentpunt kan over de volledige looptijd van de lening duizenden euro’s schelen. Het aankoopbudget wordt bevestigd op de datum van het bod, niet op die van de eerste simulatie.
Tegelijk verkopen en kopen: kiezen tussen financiële zekerheid en een kans grijpen
Eerst verkopen geeft volledig inzicht in het beschikbare budget. Eerst kopen maakt het mogelijk om een gevonden woning te bemachtigen, maar vereist tijdelijke financieringsruimte, bijvoorbeeld via een overbruggingskrediet. De keuze tussen deze twee volgordes hangt af van de krapte op de lokale markt.
In een gebied waar de vraag het aanbod ruimschoots overtreft, brengt eerst verkopen het risico met zich mee dat u niet snel een nieuwe woning vindt. Op een minder gespannen markt kan eerst kopen er juist toe leiden dat u enkele maanden lang twee woningen financiert.
Controleer het volgende voordat u een keuze maakt:
- De gemiddelde verkooptijd in uw regio, die bepalend is voor de looptijd van een eventueel overbruggingskrediet.
- De onderhandelingsruimte voor de woning die u op het oog hebt: op een kopersmarkt is er meer tijd om eerst te verkopen.
- Of u daadwerkelijk twee maandelijkse aflossingen kunt betalen als beide transacties elkaar overlappen.
De volgorde van verkoop en aankoop wordt bepaald door de lokale markt, niet door een algemene regel. Een makelaar of notaris met actuele gegevens over de transactietermijnen in uw gemeente kan een betrouwbaarder antwoord geven dan een landelijk gemiddelde.
Het energieprestatiecertificaat, het budget op het juiste moment herberekenen en de volgorde afstemmen op de lokale markt: dat zijn de drie concrete afwegingen die het verschil maken tussen een soepel project en een project dat vastloopt. Elke beslissing is gebaseerd op gegevens die op een specifieke datum kunnen worden gecontroleerd, niet op een onveranderlijke schatting.
